Comprar imóvel na planta: vantagens, riscos e cuidados antes de assinar

Registro da incorporação, patrimônio de afetação, atraso na obra e distrato: o que saber antes de comprar na planta.

Comprar “na planta” significa adquirir um imóvel antes de estar pronto, durante a obra ou ainda no lançamento. Costuma ter preço menor e pagamento facilitado — e também riscos que podem ser reduzidos com informação.

Vantagens

• Preço inicial mais baixo do que o de um imóvel pronto equivalente, com possibilidade de valorização até a entrega.
• Pagamento parcelado durante a obra (sinal, mensais, semestrais) e financiamento só nas chaves.
• Imóvel novo, com garantias de construtor e projetos atuais.
• Possibilidade de escolher a unidade (andar, posição, vista) e, às vezes, personalizar acabamentos.

Principais riscos

• Atraso na obra e na entrega das chaves.
• Reajuste das parcelas durante a obra, geralmente pelo INCC, o que aumenta o valor final.
• Dificuldade de financiar na entrega se sua renda ou crédito mudarem.
• Problemas da incorporadora: dificuldades financeiras ou obra paralisada.
• Diferenças entre o vendido e o entregue (acabamentos, áreas comuns, vagas).

Como se proteger

1. Confira o registro da incorporação na matrícula do terreno. Sem esse registro, a incorporadora não pode vender unidades na planta (Lei 4.591/64). O número do registro deve constar na publicidade.
2. Verifique se há patrimônio de afetação (Lei 10.931/2004): o empreendimento fica separado do patrimônio da incorporadora, o que protege compradores em caso de dificuldades financeiras.
3. Pesquise o histórico da incorporadora e da construtora: obras entregues no prazo, reclamações, saúde financeira.
4. Leia o contrato completo e o quadro-resumo: preço, prazos, reajustes, multas, prazo de entrega e tolerância. A lei permite, em regra, até 180 dias de tolerância no prazo de entrega, se previsto em contrato; depois disso, há direito a indenização.
5. Peça e guarde o memorial descritivo e a tabela de acabamentos. Perspectivas ilustradas não obrigam a entrega idêntica; o que vale é o memorial.
6. Cuidado com a comissão de corretagem: deve ser informada de forma clara; pode ser paga pelo comprador quando previamente destacada no contrato.

E se eu precisar desistir? (distrato)

A Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) prevê a devolução parcial dos valores pagos, com retenção pela incorporadora — em regra, até 25% do valor pago, e até 50% em empreendimentos com patrimônio de afetação. Decisões recentes do STJ têm limitado a retenção a 25% em relações de consumo, mesmo com patrimônio de afetação. Ou seja: desistir custa caro — planeje-se antes de assinar.

Em estandes de vendas, a lei prevê arrependimento em até 7 dias para contratos fechados fora da sede da incorporadora. Fique atento ao prazo.

Fontes consultadas

• Lage Portilho Jardim — Guia da incorporação imobiliária
• Conjur — Em relação de consumo, retenção por desistência é limitada a 25%
• Barbieri Advogados — Lei do Distrato imobiliário

Este conteúdo é informativo e não substitui assessoria jurídica, contábil ou financeira. Regras, alíquotas e valores podem mudar; confirme sempre nas fontes oficiais e com profissionais habilitados. Corretor responsável: Isaura Carvalho — CRECI 32.657.