Arras, sinal e proposta de compra: o que acontece se alguém desistir

Diferença entre arras confirmatórias e penitenciais, o que a lei diz e como evitar perder dinheiro.

Entre a proposta e a escritura, há uma etapa crítica: o sinal (ou arras). É o dinheiro entregue como garantia de que o negócio será cumprido. Entender o efeito jurídico dele evita disputas.

Proposta x sinal x contrato

• Proposta de compra: registro por escrito das condições oferecidas (valor, forma de pagamento, prazos). Enquanto for só proposta, em geral, ainda não obriga.
• Sinal / arras: pagamento antecipado que confirma o interesse e “amarra” o negócio conforme o que estiver escrito.
• Contrato (promessa de compra e venda) e escritura: formalizam a operação e permitem o registro.

Tipos de arras (Código Civil, arts. 417 a 420)

Arras confirmatórias

Confirmam o negócio, que passa a ser irretratável (não se pode simplesmente desistir). O valor entra como parte do pagamento. Se quem pagou o sinal não cumprir, o vendedor pode considerar o contrato desfeito e reter o sinal (podendo cobrar indenização suplementar, se provar prejuízos maiores). Se quem recebeu não cumprir, o comprador pode desfazer e exigir o sinal de volta mais o equivalente (o dobro).

Arras penitenciais

Preveem expressamente o direito de arrependimento. Quem desiste perde o sinal (se foi o comprador) ou o devolve em dobro (se foi o vendedor). Essa perda ou devolução dobrada funciona como indenização máxima, sem direito a indenização adicional.

Como se proteger na prática

1. Só pague sinal depois de conferir a matrícula, as certidões do vendedor e a situação do imóvel (veja o checklist).
2. Formalize por escrito: valor do sinal, forma de pagamento (transferência com comprovante, nunca em dinheiro sem recibo), prazo para escritura e tipo de arras.
3. Preveja condições: aprovação do financiamento, liberação do FGTS, entrega de documentos, desocupação do imóvel.
4. Defina o que acontece se o crédito não for aprovado sem culpa do comprador.
5. Peça recibo e guarde todos os comprovantes.
6. Evite “contratos de gaveta” (sem registro): geram insegurança para ambas as partes.

Valor do sinal

Não há percentual fixo em lei; é combinado entre as partes. Em geral, costuma variar de 5% a 10% do valor, mas depende do negócio. Sinais muito altos aumentam o risco de quem paga, e muito baixos enfraquecem a garantia de quem vende.

Atenção: em imóveis novos e na planta, contratos de adesão têm regras próprias (Lei 13.786/2018). Em qualquer caso, peça revisão jurídica do contrato.

Fontes consultadas

• Migalhas — O que é arras (sinal) e como funciona na venda do imóvel
• Jusbrasil — Arras confirmatórias e penitenciais

Este conteúdo é informativo e não substitui assessoria jurídica, contábil ou financeira. Regras, alíquotas e valores podem mudar; confirme sempre nas fontes oficiais e com profissionais habilitados. Corretor responsável: Isaura Carvalho — CRECI 32.657.