Documentos para comprar e vender imóvel: o checklist completo

Matrícula, certidões, IPTU, condomínio: o que pedir do vendedor, do imóvel e do comprador para fechar com segurança.

A maioria dos problemas em compra e venda de imóveis nasce da documentação. Conferir tudo antes de pagar sinal evita perdas de dinheiro e de tempo. Este checklist vale tanto para quem compra quanto para quem vende — o comprador confere; o vendedor se antecipa.

Documentos do imóvel

• Matrícula atualizada (certidão de inteiro teor, emitida há pouco tempo, no Cartório de Registro de Imóveis). É o principal documento: mostra quem é o dono, a metragem e se há ônus (hipoteca, penhora, alienação fiduciária, usufruto).
• Certidão de ônus reais (geralmente já incluída na certidão de inteiro teor).
• IPTU do ano e certidão negativa de débitos municipais do imóvel.
• Habite-se e averbação da construção na matrícula. Casa construída e não averbada gera problemas para vender e financiar.
• Declaração de quitação do condomínio e cópia da convenção (em apartamentos e condomínios de casas).
• Contas de consumo (água, luz, gás) sem débitos.
• Se estiver em terreno de marinha: certidão da SPU e comprovantes de foro/taxa de ocupação e laudêmio.

Documentos do vendedor

• Documento de identidade, CPF e estado civil (certidão de casamento atualizada, pacto antenupcial, se houver). Em regra, o cônjuge precisa assinar.
• Certidões negativas em nome do vendedor: ações cíveis e trabalhistas, protestos, tributos municipais, estaduais e federais (inclusive INSS/PGFN, dependendo do caso). As certidões têm validade — tudo deve estar vigente na hora da assinatura.
• Se pessoa jurídica: contrato social, CNPJ e certidão da junta comercial.
• Em caso de herança: inventário concluído e formal de partilha, com todos os herdeiros identificados.
• Procuração pública, quando alguém vende em nome do proprietário (confira se o poder é específico).

Documentos do comprador

• Documento de identidade, CPF, comprovante de residência e estado civil.
• Comprovantes de renda, se houver financiamento.
• Comprovante de origem dos recursos, quando exigido.

O que conferir (e por quê)

1. O vendedor é o dono na matrícula? Documentos pessoais e matrícula precisam falar da mesma pessoa.
2. O imóvel da matrícula é o mesmo do IPTU e do anúncio? Divergência de endereço ou metragem pode indicar irregularidade.
3. Há ônus ou ações que possam atingir o imóvel? Uma dívida do vendedor pode afetar a venda (fraude à execução).
4. A construção está averbada? Sem averbação, o banco pode recusar o financiamento.
5. Há débitos de condomínio e IPTU? São dívidas que acompanham o imóvel.

Na Bahia, o Cartório de Registro de Imóveis competente é o da comarca onde o imóvel está — as certidões podem ser pedidas online em plataformas oficiais de cartórios.

Fontes consultadas

• Docket — Checklist de due diligence imobiliário
• Larya — Documentos para comprar imóvel

Este conteúdo é informativo e não substitui assessoria jurídica, contábil ou financeira. Regras, alíquotas e valores podem mudar; confirme sempre nas fontes oficiais e com profissionais habilitados. Corretor responsável: Isaura Carvalho — CRECI 32.657.