Como financiar um imóvel: passo a passo, SAC x Price e o que os bancos analisam

Entrada, prazo, renda, seguros, CET, SAC ou Price: o caminho completo para financiar sem cair em armadilhas.

Financiar é a forma mais comum de comprar um imóvel no Brasil. Entender como o crédito funciona — e não apenas o valor da parcela — evita surpresas durante os 20 ou 30 anos de contrato.

1. Como funciona o financiamento

O banco paga ao vendedor o valor financiado e você devolve em parcelas mensais, com juros e seguros. O imóvel fica em alienação fiduciária como garantia: você usa e mora, mas a propriedade plena só é sua depois de quitar a dívida. Se houver atraso prolongado, o banco pode retomar o imóvel pelo procedimento legal.

2. O que costuma ser exigido

• Entrada: em geral, a partir de 20% do valor de avaliação (varia por banco, tipo de imóvel e sistema de amortização). Pode ser composta com o FGTS, quando você atende às regras.
• Renda: os bancos costumam limitar a parcela a cerca de 30% da renda familiar comprovada.
• Prazo: em geral, até 35 anos (420 meses), somados idade e prazo dentro do limite da instituição.
• Valor do imóvel: o teto do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) subiu para R$ 2,25 milhões (Resolução CMN nº 5.255, de outubro de 2025). Acima disso, o financiamento segue outras regras (SFI), geralmente com condições diferentes.
• Análise de crédito: histórico, score, dívidas em aberto e estabilidade de renda.

3. SAC ou Price?

No SAC (Sistema de Amortização Constante), a amortização é a mesma todo mês e a parcela começa mais alta e vai diminuindo, pois os juros incidem sobre um saldo menor. É o sistema que costuma resultar em menos juros pagos no total. Na Tabela Price, a parcela é praticamente fixa e começa menor, o que ajuda quem precisa caber no limite de renda — mas o total de juros tende a ser maior.

4. Custos além da parcela

• Seguros obrigatórios (morte e invalidez permanente e danos físicos ao imóvel), incluídos na parcela.
• Taxa de avaliação do imóvel (vistoria de engenharia) e tarifas do contrato.
• ITBI, escritura (quando aplicável) e registro em cartório — veja nosso artigo sobre quanto custa comprar um imóvel.

5. Passo a passo

1. Organize a vida financeira: quite dívidas caras, reúna comprovantes de renda e saiba seu score.
2. Simule em mais de um banco e compare CET, taxa, seguros e prazo — não apenas a parcela.
3. Peça a aprovação de crédito antes de fechar negócio; ela define seu teto real.
4. Escolha o imóvel e confira a documentação (veja o checklist de documentos).
5. Avaliação do imóvel pelo banco — o valor financiado é calculado sobre a avaliação, que pode ser menor que o preço de venda.
6. Assinatura do contrato e pagamento do ITBI.
7. Registro na matrícula (alienação fiduciária) — só então o banco libera o pagamento ao vendedor.

6. Dicas para pagar menos

• Entrada maior reduz juros e prazo. Amortizações extraordinárias (com o FGTS ou recursos próprios) diminuem o saldo devedor.
• Você pode pedir portabilidade do crédito para outro banco se encontrar juros menores.
• Leia o contrato inteiro, principalmente as regras de amortização antecipada, atraso e seguros.

Atenção: taxas, entrada mínima e regras mudam com frequência e variam por instituição. Use este texto como guia e confirme as condições atuais com o banco.

Fontes consultadas

• Imobi Brasil — Financiamento imobiliário 2026: guia completo
• Larya — SAC ou Price: qual a melhor tabela para financiar em 2026
• Larya — SFH 2026: limite de R$ 2,25 mi, regras e simulação

Este conteúdo é informativo e não substitui assessoria jurídica, contábil ou financeira. Regras, alíquotas e valores podem mudar; confirme sempre nas fontes oficiais e com profissionais habilitados. Corretor responsável: Isaura Carvalho — CRECI 32.657.