Quanto custa comprar um imóvel além do preço: ITBI, escritura e registro

Os custos que não aparecem no anúncio e podem somar de 4% a 5% do valor do imóvel.

Quem compra um imóvel costuma planejar apenas a entrada e a parcela. Mas a transferência de propriedade tem custos próprios — impostos e taxas de cartório — que podem representar algo em torno de 4% a 5% do valor do imóvel. Quem não se prepara costuma ser pego de surpresa.

ITBI — Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis

É um imposto municipal, pago uma vez, na transferência do imóvel. A alíquota varia por cidade — em geral, entre 2% e 4% — e incide sobre o valor de venda ou sobre o valor venal de referência definido pela prefeitura, o que for maior. Na prática: cada município tem sua tabela e suas regras (inclusive de parcelamento), então confirme na Prefeitura de Salvador, Lauro de Freitas, Camaçari, Mata de São João ou onde o imóvel estiver.

Escritura pública

É lavrada em cartório de notas. É exigida em regra nas compras sem financiamento e acima de 30 salários mínimos (Código Civil, art. 108). Nos financiamentos, o contrato do banco tem força de escritura e dispensa essa etapa. O custo é tabelado por valor do imóvel e varia por estado.

Registro na matrícula

É o ato que transfere de fato a propriedade: sem registro, o comprador não é dono perante terceiros. Fica em torno de 1% do valor, segundo a tabela do estado, e pode ter desconto em operações do SFH conforme a legislação (por exemplo, para primeira aquisição financiada, dentro das regras).

Outras despesas

• Avaliação do imóvel pelo banco (vistoria de engenharia), em financiamentos.
• Certidões do imóvel e dos vendedores.
• Laudêmio, se o imóvel estiver em terreno de marinha (veja este artigo).
• Quitação de condomínio e IPTU do vendedor, que deve ser comprovada.
• Comissão de corretagem, em regra paga pelo vendedor — combine por escrito (veja nosso artigo sobre corretor e comissão).
• Mudança, reformas e mobiliário, que não são custo de transferência mas pesam no orçamento.

Exemplo simples (ilustrativo)

Para um imóvel de R$ 500 mil, uma reserva de 4% a 5% para impostos e cartório equivale a R$ 20 mil a R$ 25 mil. Esse dinheiro geralmente não pode ser financiado — precisa estar disponível em caixa.

Atenção: alíquotas e tabelas mudam. Os percentuais aqui são referências gerais; confirme os valores na prefeitura e no cartório da sua região.

Fontes consultadas

• Mercado Pago — ITBI e taxas de cartório: quanto custam de verdade
• QuintoAndar — ITBI: o que é, quem paga e como calcular

Este conteúdo é informativo e não substitui assessoria jurídica, contábil ou financeira. Regras, alíquotas e valores podem mudar; confirme sempre nas fontes oficiais e com profissionais habilitados. Corretor responsável: Isaura Carvalho — CRECI 32.657.