Imposto de renda na venda de imóvel: ganho de capital, isenções e prazos

Como calcular o ganho de capital, quando há isenção (único imóvel e reinvestimento) e quando pagar o DARF.

Quem vende um imóvel por mais do que pagou pode ter que pagar Imposto de Renda sobre o ganho de capital. A boa notícia: existem isenções relevantes. Este guia resume as regras gerais — o cálculo do seu caso deve ser confirmado com um contador.

O que é ganho de capital

É a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição do imóvel (o que constou na escritura/declaração, com as benfeitorias comprovadas, como reformas com nota fiscal e, em certos casos, despesas de corretagem e de transferência). Não se paga IR sobre o valor total da venda, apenas sobre o lucro.

Alíquotas (progressivas)

• 15% sobre a parcela do ganho até R$ 5 milhões;
• 17,5% de R$ 5 milhões a R$ 10 milhões;
• 20% de R$ 10 milhões a R$ 30 milhões;
• 22,5% acima de R$ 30 milhões.

Principais isenções

1. Venda do único imóvel de até R$ 440 mil: não há imposto, desde que o vendedor não tenha vendido outro imóvel nos 5 anos anteriores.
2. Reinvestimento em 180 dias: quem vende um imóvel residencial e usa o valor integral na compra de outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias fica isento do imposto sobre o ganho. Se reinvestir só parte, o imposto incide sobre a parcela não reaplicada. O benefício pode ser usado uma vez a cada 5 anos.
3. Imóveis adquiridos até 1969 e outras situações específicas, com regras próprias.

Quando e como pagar

• O imposto é recolhido por DARF (código 4600) até o último dia útil do mês seguinte ao da venda (ou do recebimento, em vendas parceladas).
• A venda deve ser informada na Declaração de Imposto de Renda do ano seguinte, na ficha de bens e na de ganhos de capital.
• O programa da Receita (GCAP) ajuda no cálculo.

Cuidados

• Guarde todos os comprovantes de compra, reformas e despesas — eles reduzem o ganho tributável.
• Vender abaixo do valor real para pagar menos imposto é irregular e cria riscos para o comprador (ITBI calculado sobre valor de referência) e para o vendedor.
• Imóvel herdado ou recebido por doação tem regras específicas de custo de aquisição.
• Na venda de imóveis por pessoa jurídica, o tratamento tributário é outro.

Atenção: a legislação tributária muda (inclusive com a reforma tributária em andamento). Consulte sempre um contador antes de vender.

Fontes consultadas

• Lage Portilho Jardim — Ganho de capital na venda de imóvel: guia completo
• C6 Bank — Ganho de capital: como calcular e declarar

Este conteúdo é informativo e não substitui assessoria jurídica, contábil ou financeira. Regras, alíquotas e valores podem mudar; confirme sempre nas fontes oficiais e com profissionais habilitados. Corretor responsável: Isaura Carvalho — CRECI 32.657.